收房注意事項(xiàng)

一

在驗(yàn)房入住前查看房屋的《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和《竣工驗(yàn)收備案表》：<面積實(shí)測(cè)表>

管線分布圖

-查看交付給您的商品房和合同簽訂的要購(gòu)買的商品房是否一致，其結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同。房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實(shí)際測(cè)量，與合同簽訂面積是否有 差異。

-查看所購(gòu)商品房整棟樓的《北京市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》，有此表方能說明該棟樓已經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格。

-和開發(fā)商共同對(duì)所購(gòu)商品房進(jìn)行驗(yàn)收交接工作。主要注意以下幾點(diǎn)：

第一，詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量，包括墻壁、門窗、陽臺(tái)等部位有無開裂現(xiàn)象；

第二，核對(duì)買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符；

目前現(xiàn)房已經(jīng)確定開發(fā)商沒有按合同履行的項(xiàng)目有A開發(fā)商承諾天然氣集中供暖、水暖、分戶計(jì)量――而現(xiàn)房無法分戶計(jì)量；B開發(fā)商承諾在每戶主臥室及客廳 預(yù)留電話插孔、寬帶網(wǎng)插孔和有線電視插孔――而現(xiàn)房的主臥室沒有寬帶網(wǎng)插孔和有線電視插孔；C開發(fā)商承諾供水系統(tǒng)用北新牌PPR冷熱供水管材――而現(xiàn)房 則用的是鍍鋅管；）根據(jù) <合同第十三條>約定開發(fā)商應(yīng)在交房時(shí)補(bǔ)償業(yè)主的差價(jià)，并估算賠償由于供暖不能分戶計(jì)量，而造成的無形損失。賠償費(fèi)用為：安裝 分戶計(jì)量設(shè)備的價(jià)格＋請(qǐng)政府相關(guān)部門來驗(yàn)收的費(fèi)用＋裝修時(shí)要開槽改動(dòng)的寬帶網(wǎng)插孔和有線電視插孔（即改動(dòng)線路長(zhǎng)度＊每米開槽改動(dòng)費(fèi)50元費(fèi)用舉證見開發(fā) 商推薦的裝修公司東易日盛報(bào)價(jià)）＋PPR管與鍍鋅管的差價(jià)（即屋內(nèi)露出地表的管的長(zhǎng)度與地下部分和公攤部分管的長(zhǎng)度之和＊兩種管每米的差價(jià)＋無形損失）

第三，檢查水、電、煤氣／天然氣、上下水管道等是否開通和能正常使用；

各種表的實(shí)際度數(shù)

墻壁除了滲水外，還有一個(gè)問題，就是墻壁是否裂紋。

測(cè)量一下樓宇的層高

3招：門窗靈活嚴(yán)又亮

試試門窗開啟是否靈活，目測(cè)門與門框、窗與窗框的各邊之間是否平行，關(guān)上門窗聽聽隔音效果，同時(shí)也了解了它們的密封程度。查看密封膠條是否完整牢固

6招：陽臺(tái)裂縫危險(xiǎn)大

7招：保溫不好墻滴水

冬天，房間里的墻面如果有結(jié)露現(xiàn)象(類似夏天冰鎮(zhèn)的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現(xiàn)的水滴)，這個(gè)墻面的保溫層肯定有問題。

8招：大開龍頭查漏堵

盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn)，一來看看水壓，二來試試排水速度。

驗(yàn)收防水的辦法是：用水泥沙漿做一個(gè)檻堵著廁衛(wèi)的門口，然后再拿一膠袋罩著排污/水口，再加以捆實(shí)，然后在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好 樓下的業(yè)主在24小時(shí)后查看其家?guī)l(wèi)的天花。

管道，指的是排水/污管道。猶其是陽臺(tái)之類的排污口，驗(yàn)收時(shí)，預(yù)先拿一個(gè)盛水的器具，然后倒水進(jìn)排水口?？纯此遣皇琼樌亓髯摺?

10招：供暖管道要套管

供暖管道穿墻及穿過樓板應(yīng)設(shè)套管

11招：拉閘斷電不可少。。驗(yàn)電線，除了看看是否通了電外，主要是看是不是電線是否符合國(guó)標(biāo)質(zhì)量。再就是電線的截面面積是否符合要求。

電閘及電表在戶外的，應(yīng)檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電；戶內(nèi)有分閘的，也應(yīng)同樣分別檢查各個(gè)分閘是否完全控 制各分支線路。

13招：衛(wèi)生間插座規(guī)矩多

衛(wèi)生間內(nèi)的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施?衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座?洗手盆的上方不應(yīng)有插座。

15招：開關(guān)接口拉一拉

檢查一下開關(guān)、插座的牢固程度，尤其別忘了打開電話、電視的線路接口，用力拉一拉，看是否虛設(shè)。

第四，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題要詳細(xì)在驗(yàn)樓單上予以注明，如果確實(shí)屬于不能收樓的，要詳細(xì)寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。

-向開發(fā)商索要《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問題按約要求維修。

《竣工驗(yàn)收備案表》上的每一項(xiàng)都必須報(bào)主管部門備案，缺少一項(xiàng)都不能入住的。

二

2。開發(fā)商是否有資格收取“契稅”？什么時(shí)候收?。?

3。開發(fā)商是否有資格收取“公共維修基金”？什么時(shí)候收??？

4。面積增加的依據(jù)和明細(xì)（套內(nèi)和公攤）

5。物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)明細(xì)（電梯房和非電梯房的收費(fèi)差異）

6。周轉(zhuǎn)金（200元）的收取依據(jù)？是否交過此費(fèi)意味著業(yè)主以后就再也不用交納水費(fèi)？

7。有線初裝費(fèi)的收取依據(jù).。144元收費(fèi)依據(jù)。用戶有權(quán)利選擇有線電視開通使用時(shí)間

8。收房流程的倒置。交納一切費(fèi)用前應(yīng)先驗(yàn)房，此乃商業(yè)常識(shí)

2、公共維修基金只有房地局有權(quán)在房屋過戶時(shí)收繳。 3、契稅只能在過戶時(shí)交納 4、房產(chǎn)證代辦費(fèi)沒有法定依據(jù)，也沒有在合同中約定，不必交納

商品住宅購(gòu)房者應(yīng)在辦理立契過戶手續(xù)時(shí)將維修基金足額交至房地局；房地局代收維修基金時(shí)，須向購(gòu)房者出具北京市財(cái)政局統(tǒng)一監(jiān)制的北京市住宅維修基金專 用發(fā)票。

《北京市契稅管理規(guī)定》

第八條 契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得具有合同效力的契約、協(xié)議、合約、單據(jù)、確認(rèn)書以及由市 財(cái)政局確定的其他憑證的當(dāng)天。

第十二條 根據(jù)征收管理的需要，契約征收機(jī)關(guān)可以委托有關(guān)單位代扣代繳和代征契約。具體辦法由市財(cái)政局制定。

筆者注：代征收機(jī)關(guān)應(yīng)出具征收單位的委托授權(quán)書

有線光纜初裝費(fèi)

筆者注：

此費(fèi)用應(yīng)是合同中規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施，不應(yīng)重復(fù)征收。

有線電視收視費(fèi)

筆者注：

用戶有權(quán)利選擇有線電視開通使用時(shí)間。

三

第十條物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)明確：

（一）管理項(xiàng)目；

（二）管理內(nèi)容；

（三）管理費(fèi)用；

（四）雙方權(quán)利和義務(wù)；

（五）合同期限；

（六）違約責(zé)任；

（七）其他。

第十條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法應(yīng)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或收費(fèi)地點(diǎn)公布。

物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)定期（一般為6個(gè)月）向住戶公布收費(fèi)的收入和支出帳目，公布物業(yè)管理年度計(jì)劃和小區(qū)管理的重大措施，接受小區(qū)管理委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán) 人、使用人的監(jiān)督。

《物管合同怎樣簽訂》

根據(jù)《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》和有關(guān)的物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，物業(yè)管理的合同是進(jìn)行物業(yè)管理的根據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，它具有以下條款：

（1）雙方當(dāng)事人的姓名或名稱、住所

合同的甲方（委托人）為某物業(yè)的業(yè)主或使用人選舉產(chǎn)生的物業(yè)管理委員會(huì)，乙方（受委托人）為物業(yè)管理公司。

（2）管理項(xiàng)目

即接受管理的房地產(chǎn)名稱、坐落位置、面積、四至界限。

（3）管理內(nèi)容

即具體管理事項(xiàng)。包括：房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)、消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、自行車房（棚）、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場(chǎng)等公用設(shè) 施的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；清潔衛(wèi)生；車輛行駛及停泊；公共秩序；房地產(chǎn)主管部門規(guī)定或委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。

（4）管理費(fèi)用

即物業(yè)管理公司向業(yè)主或使用人收取的管理費(fèi)。物業(yè)管理的收費(fèi)情況比較復(fù)雜，不同的管理事項(xiàng)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不同。有的收費(fèi)項(xiàng)目是規(guī)章明確規(guī)定的，如季 節(jié)性的供暖收費(fèi)。有的收費(fèi)項(xiàng)目是同物業(yè)管理委員會(huì)洽商決定的，如停車的停車費(fèi)。這些收費(fèi)，最好都應(yīng)當(dāng)在合同中明確規(guī)定。

（5）雙方的權(quán)利和義務(wù)

（6）合同期限。即該合同的起止日期。

（7）違約責(zé)任。雙方都應(yīng)切實(shí)履行合同中約定的義務(wù)，如果雙方中有任何一方違反合同的約定，則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

（8）其他。雙方可以根據(jù)各自的需要在合同中約定其他事宜，如仲裁、風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任、合同的補(bǔ)充等。

(十)對(duì)于半地下室，不論采光井的結(jié)構(gòu)如何，都不計(jì)入建筑面積。

公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t：

1、商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。

2、為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?；為局部范圍服?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)?。多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e 的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。

3、公用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能。

可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e：

1、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、 消防通道、交（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù) 的專用設(shè)備用房。

2、套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。

不應(yīng)入的公用建筑空間：

1、倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道、供暖鍋爐等，作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間。

2、售房單位自營(yíng)、自用的房屋。

3、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。

其他原則：其他購(gòu)房人受益的其他非經(jīng)營(yíng)性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟?，?yīng)在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。

售房單位在預(yù)售商品房前，應(yīng)向商品房預(yù)售管理部門提交預(yù)售商品房的面積測(cè)量報(bào)告。預(yù)售商品房設(shè)計(jì)方案變更涉及預(yù)售房屋面積的，應(yīng)重新提交面積測(cè)量 報(bào)告。

售房單位在銷（預(yù)）售商品房時(shí)，在銷（預(yù)）售合同（含補(bǔ)充協(xié)議）中應(yīng)明確商品房銷售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。

原作者：hard-rock

1\收房應(yīng)向開發(fā)商索要住宅使用說明書和質(zhì)量合格證書.

2\驗(yàn)收應(yīng)以合同書及附件規(guī)定的為準(zhǔn).

3\面積應(yīng)以有資質(zhì)的測(cè)繪單位出具的證明為準(zhǔn)注意使用面積與建筑面積不同.

4\層高以合同規(guī)定為準(zhǔn)實(shí)際層高比標(biāo)注值少以內(nèi)均為正常.

5\花園面積是否大于其承諾的最小值.

6\門窗安裝是否端正與墻壁的接縫是否密封牢固?門窗質(zhì)量是否合格(平直度密封性牢固性等)?

7\各層防水是否做好?(可以從天花板是否有水漬判斷)

8\各種管線功能要了解如空調(diào)管路要保溫等.

9\內(nèi)外墻面是否有裂紋地面墻面是否平整.

10\陽臺(tái)露抬的地磚是否牢固有否破碎裂紋活動(dòng)等現(xiàn)象.

11\安裝的安全護(hù)欄是否牢固.

12\電路水路是否接通?

13\電水暖煤氣等表具是否齊全指示數(shù)字是多少?

14\空調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)冷熱試驗(yàn).

15\合同規(guī)定的贈(zèng)送器具是否齊全?

16\電視電話寬帶接口是否齊全?

17\廚房衛(wèi)生間的通風(fēng)孔是否具備?

18\信報(bào)箱是否安裝?

19\可視對(duì)講遠(yuǎn)程遙控煤氣火災(zāi)報(bào)警窗磁門磁等控制和安全設(shè)施是否安裝到位?

20\社區(qū)環(huán)境及合同中的其它約定.

在驗(yàn)房入住前還應(yīng)查看房屋的《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》及《竣工驗(yàn)收備案表》。

《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對(duì)房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。而《住宅使用說明書》則是針對(duì)房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指 數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明。業(yè)內(nèi)人士介紹，目前我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在《質(zhì)量保證書》和《使用說明書》上已形成大體統(tǒng)一的規(guī)范，問題比較少；而目前 在交樓入住當(dāng)中出現(xiàn)問題比較多的主要是《竣工驗(yàn)收備案表》。一些發(fā)展商甚至連消防這樣的關(guān)鍵環(huán)節(jié)都沒有送交主管部門備案就已經(jīng)通知業(yè)主入住了。按照有 關(guān)規(guī)定，《竣工驗(yàn)收備案表》上的每一項(xiàng)都必須報(bào)主管部門備案，如果缺少任何一項(xiàng)的話，這個(gè)樓盤就屬于“黑樓”，是不能入住的。消防這種關(guān)鍵環(huán)節(jié)，一旦 出了問題，就是人命關(guān)天的大事故。而對(duì)于業(yè)主來說，人身安全才是第一位的，因此購(gòu)房者驗(yàn)房的時(shí)候不能只看發(fā)展商有沒有這張《備案表》，一定還要仔細(xì)察 看各個(gè)分項(xiàng)有沒有都備案。《竣工驗(yàn)收備案表》對(duì)房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，只要將項(xiàng)目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對(duì)樓盤終生負(fù)責(zé)，即使是十年 二十年以后出了問題，查下來如果是發(fā)展商的過失，一樣可以追究其責(zé)任。

另外，“兩書兩表”又增加了實(shí)測(cè)面積登記表

新房查驗(yàn)三十六招

買房子，最重要的是所購(gòu)房屋質(zhì)量要有保證，否則價(jià)格再便宜、朝向再理想，都會(huì)給自己生活帶來無窮的后患和煩惱，房屋內(nèi)在質(zhì)量如何檢查，這里綜合有關(guān)專 家經(jīng)驗(yàn)，附上36條驗(yàn)查房屋質(zhì)量的簡(jiǎn)易方法，均是新樓容易發(fā)生的問題。你不妨記住并逐條檢查看一看。

關(guān)于門

1．門的開啟關(guān)閉是否順暢？

2．門插是否插入得太少，門間隙是否太大？（特別是門鎖的一邊）

3．門四邊是否緊貼門框，門開關(guān)時(shí)有無特別聲音？

4．大門、房門的插銷、門銷是否太長(zhǎng)太緊？

關(guān)于窗

5．窗邊與混凝土接口有無縫隙？窗框?qū)僖鬃矒籼?，框墻接縫處一定要密實(shí)，不能有縫隙。

6．開關(guān)窗戶是否太緊？開啟關(guān)閉是否順暢？

7．窗戶玻璃是否完好？

8．窗臺(tái)下面有無水漬？如有則可能是窗戶漏水。

關(guān)于地板

9．地板有無松動(dòng)、爆裂、撞凹？行走時(shí)是否吱吱作響？

10．地板間隙是否太大？

11．柚木地板有無大片黑色水漬？

12．地腳線接口是否妥當(dāng)，有無松動(dòng)？

13．地面是否有裂縫，是否有起砂現(xiàn)象？

關(guān)于頂棚

14．頂上是否有裂縫？沒有裂縫最好，有裂縫得看是什么樣的裂縫。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質(zhì)量通病，雖有質(zhì)量問題，但基本不妨礙使 用；如果裂縫與墻角呈45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說明房屋沉降嚴(yán)重，該住宅有嚴(yán)重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。

15．看頂部是否有麻點(diǎn)。這種麻點(diǎn)專業(yè)稱“石灰爆點(diǎn)”，是石灰水沒有經(jīng)過足夠時(shí)間的熟化所致。如果頂部有麻點(diǎn)，對(duì)室內(nèi)裝潢將帶來很大的不利影響。

16．頂棚有無水漬、裂痕？如有水漬，說明有滲漏之嫌。如果你是住頂層房子的住戶，那么觀察一下頂層是否滲漏是絕不能忘記的。

17．特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長(zhǎng)霉菌。

18．墻身頂棚有無部分隆起，用木棍敲一下有無空聲？

19．墻身、頂棚樓板有無特別傾斜、彎曲、起浪，隆起或凹陷的地方？

20墻身、墻角接位有無水漬、裂痕？21．內(nèi)墻墻面上有否石灰爆點(diǎn)？

關(guān)于廚廁

22．廁、浴具有無裂痕？包括浴缸、抽水馬桶、洗臉池等是否有滲漏現(xiàn)象。裂痕有時(shí)細(xì)如毛發(fā)，要仔細(xì)觀察。

23．坐廁下水是否順暢，沖水聲響是否正常，沖廁水箱有無漏水聲？

24．浴缸、面盆與墻或柜的接口處防

水是否妥當(dāng)？

25．廚房瓷磚、馬賽克有無疏松脫落及凹凸不平？廚房、衛(wèi)生間墻面瓷磚砌筑是否合格，磚塊不能有裂痕，不能空鼓，必須砌實(shí)。

26．磚縫有無滲水現(xiàn)象？

27．廚具、瓷磚及下水管上有無粘上水泥尚未清洗？

28．水池龍頭是否妥當(dāng)，下水是否順暢？

29．衛(wèi)生、廚房?jī)?nèi)有否地漏，坡度是否對(duì)頭，絕不能往門口處傾斜，不然水要流進(jìn)居室內(nèi)。

30．出水是否通暢，會(huì)不會(huì)出水口內(nèi)留有較多的建筑垃圾？

31．您住的房間底下的鄰居家是否漏水？否則您家的日子也一定不好過。

其他

31．廚柜柜身有無變形，壁柜門是否牢固周正，門能否順利開合？

32．試一下全部開關(guān)、插座及總電閘有無問題？各種電路、閉路電視、電話插座的位置等，也應(yīng)仔細(xì)了解。30％的火災(zāi)是由于電氣事故引起的，這與電氣線路 的設(shè)置有相當(dāng)?shù)年P(guān)系。為了用電的安全和方便，國(guó)家出臺(tái)了《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》，規(guī)定每套住宅回路數(shù)不宜少于5個(gè)。增加回路可以保證電線的使用壽命，減少短 路火災(zāi)事故的發(fā)生。

33．供水管的材質(zhì)？上海市建委發(fā)文禁止用鍍鋅管作住宅供水管，目前大部分供水管采用銅管。銅管可安全使用50年。另一個(gè)無可比擬的優(yōu)點(diǎn)是凈化管內(nèi)水 質(zhì)，銅可以抑制細(xì)菌生長(zhǎng)，增長(zhǎng)水中的銅含量，有益健康。

34．試煤氣熱水器開關(guān)是否妥當(dāng)？

35．居室、客廳有否各種管線外露？是否有暖氣回水或其他管線穿過，因?yàn)橛休^多管線穿越居室，會(huì)造成裝修困難，也會(huì)造成視覺上的障礙，影響整體感。

36．自來水水質(zhì)怎么樣？

上海市房屋土地資源管理局

關(guān)于預(yù)售商品住房交付時(shí)建筑面積增減處理辦法的通知

滬房地資市<2002>0263號(hào)

各區(qū)縣房地局、各房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)：

近年來，本市房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨規(guī)范，但商品住房面積糾紛仍較突出，已成為當(dāng)前商品住房交易中主要矛盾之一。為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)商品住房銷售 行為，切實(shí)保障購(gòu)房者權(quán)益，現(xiàn)根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》、《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》，就預(yù)售商品住房交付時(shí)建筑面積增減處理辦法作如下規(guī)定：

一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂的商品住房預(yù)售合同必須明確載明房屋建筑面積（即總面積，下同）、套內(nèi)建筑面積、共用部位分?jǐn)偟慕ㄖ娣e。

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在簽訂商品住房預(yù)售合同時(shí)應(yīng)向購(gòu)房者提供房屋建筑面積計(jì)算表，交房時(shí)應(yīng)向購(gòu)房者提供房屋建筑面積測(cè)算表。

二、商品住房預(yù)售時(shí)合同約定的房屋建筑面積和交付時(shí)的實(shí)測(cè)房屋建筑面積不一致時(shí)，按共用部位分?jǐn)偟慕ㄖ娣e、套內(nèi)建筑面積分開處理的辦法處理：

（一）共用部位分?jǐn)偟慕ㄖ娣e增減的處理辦法

1、預(yù)售合同約定的面積與交付時(shí)實(shí)測(cè)的面積若有誤差，其面積誤差比在0.8%以內(nèi)（包括0.8%），預(yù)售合同約定的轉(zhuǎn)讓總價(jià)格不變。面積誤差比計(jì)算公式如下：

┃實(shí)測(cè)共用部位分?jǐn)偨ㄖ娣e－預(yù)測(cè)共用部位分?jǐn)偨ㄖ娣e┃

面積誤差比= ------------------------------------------------------×100％ 預(yù)測(cè)共用部位分?jǐn)偨ㄖ娣e

2、預(yù)售合同約定的面積與交付時(shí)實(shí)測(cè)的面積誤差是指除房屋建筑設(shè)計(jì)變更外，其他原因引起的誤差。

3、實(shí)測(cè)面積大于預(yù)售合同約定面積，面積誤差比超出0.8%的，購(gòu)房人也不承擔(dān)超出部分的房?jī)r(jià)款；實(shí)測(cè)面積小于預(yù)售合同約定面積，面積誤差比超出0.8% 的，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)退還超出0.8%部分的房?jī)r(jià)款。

（二）套內(nèi)建筑面積增減的處理辦法

1、套內(nèi)建筑面積按按實(shí)結(jié)算的原則處理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)這一原則與購(gòu)房人平等協(xié)商，通過預(yù)售合同約定具體的處理辦法。

2、凡合同沒有約定處理辦法的，實(shí)測(cè)面積大于預(yù)售合同約定面積的，購(gòu)房人不承擔(dān)超出部分的房?jī)r(jià)款；實(shí)測(cè)面積小于預(yù)售合同約定面積的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng) 退還多收的房?jī)r(jià)款。

三、商品住房預(yù)售時(shí)合同約定的房屋建筑面積和交付時(shí)的實(shí)測(cè)房屋建筑面積一致，但約定的共用部位分?jǐn)偨ㄖ娣e、套內(nèi)建筑面積與交付時(shí)的共用部位分?jǐn)偨ㄖ?面積、套內(nèi)建筑面積不一致時(shí)，仍按本通知第二條規(guī)定處理。

四、預(yù)售合同載明房屋建筑面積，但未載明共用部位分?jǐn)偨ㄖ娣e、套內(nèi)建筑面積，交房時(shí)房屋建筑面積增加的，購(gòu)房人不承擔(dān)增加部分的房?jī)r(jià)款；房屋建筑面 積減少的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)退還多收的房?jī)r(jià)款；但合同另有約定的，從其約定。

五、凡2002年7月1日后交付的商品住房，預(yù)售合同約定的面積與交付時(shí)實(shí)測(cè)面積發(fā)生增減的處理均按本通知規(guī)定執(zhí)行。